深度剖析,土耳其房产投资移民!

深度剖析,土耳其房产投资移民!

土耳其政府在2017年1月2日发布官方公报:在土耳其投资购买100万美元及以上房地产,并持有至少3年,可获得土耳其国籍。在2018年9月18日的政府公报中,将投资房地产购房的金额由100万美元降至25万美元。


对比之前法案规定的100万美元,一下子降低了3/4投资金额。购买土耳其25万美元以上房产,即可一家获得土耳其护照!于是土耳其护照,土耳其房产“一夜爆红”。


我从事土耳其移民的相关经历

我应该算后知后觉的,2018年9月份政府公报后,在2019年初己有不少移民公司己经在推土耳其移民了。我是在2019年6月份,才第一次踏上土耳其伊斯坦布尔。2019年四次往返土耳其,2020疫情爆发,我在2月份从土耳其返回,至今。


因为土耳其性价比最高的是25万美元的房产投资,所以,我去土耳其主要考察房产项目为主。前前后后看了二三十个楼盘。当然也穿过大街小巷,领略当地的风土人情。


我为什么会后知后觉,主要是土耳其本身在我们国人眼中是看不上的一个地方。一说到土耳其,大家会感觉的就是他是一个穆斯林国家,要在当地生活不太适合,其次就是这个地方比较乱。(但是在2019-2020年前后两个月的考察,我是直接改变了这一看法)


土耳其移民政策

土耳其的移民政策,目前主要是两类,第一类就是从100万美元隆至25万美元的房产投资移民第二类就是存款50万美元的存款投资移民; 两个移民政策都要求锁定三年;即房产或者存款3年内不得套现。


当然,还有一类就是融资购房移民; 这个投资成本在12-13万美元左右;什么样一个情况呢?实际上,移民法案并没有融资一说,但聪明的国人想出了一个办法,就是由项目方或者第三方融资机构出钱,帮客户买下一套价值25万美元的房产,申请人只需要付3年的融资费用办理申请费用,即可全家入籍。(后面我会详细讲讲这个的风险)


截止2021年3月,土耳其移民现状如何?

2019年初,有不少客户就是直接办了存款移民;50万美元对于高净值客户来说,不算什么。而且存在银行的3年还有利息,约2.5%每年; 3年下来,利息相当于办理成本(申请手续费及律师费,正常移民公司的价格是2.5万美元);当然,我们要考虑的是资金成本。50万美元,折算人民币350万左右,如果年回报可以在10%,那么3年的收益可以过百万人民币,这样算下来,存款移民相对来说就不是很划算了,加上部分人资金也不算充足,所以,不少人会选择购房移民。(当然,存款移民的申请者也大有人在,其它成本也很低,除了付个律师费外,如果你有50万美元的预算,我很推荐)


购房移民在2019-2021年期间,可谓是风声水起。我在土耳其时,考察每个楼盘的时候,都会碰到不少中国投资者。当然,有中国人的地方,就会乱相从生。深圳的某客户投资了3套土耳其房产,但实际并没有给到他相应的房产(项目方的问题,这个问题上了电视,我也是在群里看到电视台的报导视频),当然,也有移民公司被当地项目方坑的事(行业类的一个大瓜,项目方是香港人)。然后,就是客户跟移民公司之前的恩怨情仇了。


土耳其房产,主要是在伊斯坦布尔(这个城市不需要我多讲,你可以自行百度或者Google ,1500多万人口的国际大都市,机场都有三个,建城于公元前660年…),一开始,中国的项目方和移民公司进驻土耳其都是整个楼盘整个楼盘的拿房,然后再转手卖给申请者。疯狂的程度背后就是房价爆涨。批量化的整楼代理己经玩到了大小湖的期房了。(很多项目方当时就是从希腊整个团队直接迁至土耳其的,希腊的车可以直接开到土耳其伊斯坦布尔,历时8小时。别问我为什么会知道)


我之前在抖音发布了一个视频,分享土耳其购房的三个秘密; 第一条就是购房可以申请退税18%,要求就是外国人首次购房,房产还必须是商业地产或者新建地产。(如果不是,也可以退税1-2%,但因为操作复杂,很多时候就放弃了。); 第二条就是一次性付款可以享受8.5折,更多的时候可以享受8折优惠(这个其实仅限于楼盘的标准价或者开发商对外的广告价格);第三条就是政府项目是当地的价格评估行业标杆。 


我这个视频发出后,听人说,同行对我颇有微词。其实我不在乎,我说的只是真相(当然也不是绝对真相);所以我后来合作的当地团队和律师,都是带客户直接跟楼盘砍价,砍到合适了定房。疫情来了,人过去不了,现场看房选房就变的不现实了。所以就有了远程选房购房。


实际上,中国项目方整楼代理对于申请者来说,也是一件好事。为什么呢?伊斯坦布尔的楼盘总量就这么多,基本上你能选能看的房就这么多(购房移民基本上都会选择一手楼盘的房产),虽然伊斯坦布尔的楼盘价格从600美元 / 平方米到3000美元 / 平方米不等,但同一个楼盘,你对比多几家,价格自然还是挺准了。参与的人多了,竞争也就大了,竞争一大,利润可以就少了(猫腻也就少了)。


所以,2020年,基本上,绝大部分的申请者都选择了远程购房。我觉得土耳其的移民申请过程还是挺正规的。比如,如果你不去,是需要去土耳其驻当地大使馆去做POA的(POA内容清清楚楚,由土耳其当地律师拟好后发你,你需要带翻译一同去)。加上疫情,前后申请的时间就会比较久一点。正常从开始申请购房到入籍拿到护照需要6个月左右,当然,有些项目方和移民公司对业务不熟练,加上公证双认证的资料准备时间,当地房产评估等,有些一年了还没有拿到居留卡的也大有人在。


2021年,土耳其移民将进入红海。政府的要求也越来越严格,比如,3月份就新增了一项材料的要求。接下来,我预计对于那些不正规的融资购房的申请也会进行复核,可能会出现小小的地震(有些申请者会受到影响的可能),拟目以待。

……


我怎么看待土耳其移民?

我是比较看好土耳其移民的。相比希腊的25万欧元购房拿黄金签证,土耳其25万美元购房是一步到位入籍的。关键有一点,希腊的房产你不能售出,售出你的黄金签证就over了,但土耳其3年后可以售出。然后就是办理申请费用土耳其的也相对比较低。正常购房律师费加其它费用1万美元内就差不多搞惦了。


另外,土耳其算是一个大国,G20中唯一一个可以一步到位可以入籍的。有一点就是土耳其入籍不作背景调查(无需出具无犯罪证明)。相比一些岛国,土耳其也适合居住生活,我去过土耳其面地中海的南面,比如安塔利亚(Antalya),风景如画,真心不错。你在土耳其本土旅游玩乐一年半载,可以不同样。我现在也有一些客户就居住在当地,买台车,到处逛遛。


土耳其身份的好,很多资料可以搜得到,比如,可以申请美国E2,但我觉得,土耳其移民,主要还是体现在性价比上。3年房产如果出租,回报也有年4%左右,可以说零成本移民了。


土耳其房产如何?

我们这里说的土耳其房产,都是伊斯坦布尔这个城市的。伊斯坦布尔是土耳其第一大城市,其它城市的房产,我不怎么建议你买,海边旅游城市的除外。伊斯坦布尔城市是多中心化的一个城市,所以房价差距很大,中心地带的房产,2000-3000美金的也不少,而偏远一些的地方,几百美金的也不少; 在我看来,几百美金每平的房产,周边的设施也不错,只是不是中心而己。如果要比较,建议同区或者同楼盘横向对比,否则无可比性。


土耳其的二手房也不少。原则上买二手房也是可以入籍的。但单套二手房没法可比,而且如果你不去当地,远程购房,就完全没有必要这么干了,风险更大。(如果有时间也能去当地,原则上可以自己去慢慢选。)新楼盘太多,所以我们都不愿意推二手房了。这一点不像希腊,希腊基本没有新房。


我个人还是非常看好土耳其未来的房产价格的。看涨,投资3年,多半都能赚钱。


土耳其投资购房移民有那些坑?

最大的坑其实不是买贵了房产,最大的是被骗了(前面我有说,而且是上了国内电视新闻),被骗就是钱财和身份两空。所以,选择一个靠谱的代理人比较重要。有人说,我是不是可以选择土耳其本地人来办呢?也是可以的。但当地的与中国人接触的土耳其人,也是人精了,单独自己去,肯定是会要叫坑里了。(我在土耳其遇到的当地人,好坏参半,当然都很友好啦!)


当然,房产价格可以横向对比。同样的产品比价格。


另外就是时间,为什么会有一年多还没有拿到身份的,甚至有的居留卡都没有拿到的。第一就是土耳其的移民项目还有初期阶段,很多移民公司从业者还没有经验,你选了这样的代理人,他甚至都没有去过当地,他自己都走很多弯路,你就是他的练兵小白鼠,可想而知会慢;第二就是那些害群之马,比如我有了解用低价房产,然后花钱去买评估报告(只是传闻,有待核实),这个过程中,就出问题的也有。


术业有专攻,对土耳其移民不熟的大有人在,比如购房款,一定要本人从海外帐户转帐到申请人在土耳其的银行帐户,再转到开发商的帐户。这个过程中,25万美元的转帐记录都要有,申请投资证明的时候才不会有问题。但我看貌似很多中介并不太清楚,在这里折腾了很久。


融资可行吗?

可行,但有风险。为什么呢?如果融资方是实打实的购房25万美元以上的房产,三年不抛售,那没有问题。但如果(传闻)只是购房个几万美元的房产,再做一个虚假的评估报告,未来肯定会被核查的。一经核查,问题就来了。申请的身份很有可能就会取消。


其次,个人觉得,融资的成本略高,12-13万美金,也可以考虑加勒比岛国身份了。(圣基茨,圣卢西亚也可以做到12万美元。)


但,从2021年开始,土耳其的移民将会变的更透明化了。(有不少人看了我的文章后,担心融资移民的风险。我想说,如果融资方采用的是实打实的购买25万美元以上的房产,而且是有付款记录,能出房产评估报告,还是不用担心的。至少,我们是这样操作的。相信就联系我们。


有什么房产可推荐的吗?

项目太多,我不想一一例举。如果自住,建议亲自前往选房。如果纯投资,看性价比。价低的房产未必不好。有很多宝藏楼盘待发掘。当然,也可以联系我,我可以将最新的楼盘发你了解。


土耳其投资购房移民最快多久入籍?

保守的说,6个月内可以入籍,取决于选择的代理人,资料的准备,以前当地团队和律师的专业度。2021年,疫情貌似好转很多,时间会有所加快。


附文:

1、土耳其移民最新问答

2、哪些人不能移民土耳其

3、土耳其移民法案变更,新政解读!


房产推荐:(限海外用户打开,Google网盘文件)
1、运河名邸


最后,补发一些我2019-2020年2月份在土耳其的照片吧。



2019年10月,在安塔利亚途经一个学校,同学们很开心,突然遇到了我这个鬼佬

20219年10月,伊斯坦布尔,在一个本地人社区,遇到一个小朋友来跟我握手,于是合了影。(孩子父母帮助合影的)

20219年8月的某个时间段,在伊斯坦布尔马斯克商务区,看完项目后午餐。红茶跟甜品都是我的最爱。

这个花我不知道是什么花,但走累了,所以坐下来。安塔利亚的海边很美。2019年


2020年2月,客户Z在看了一个项目后就敲订签约购房了,下午直接就去海边海鲜餐厅晚宴了。喝着小酒


2020年2月,跟我们合作的律师在他的律所合影。手中的护照是上一批客户申请获批的(非中国客户哦)

土耳其海峡,这个隔着玻璃看到的。最美的一个观景餐厅。傍晚时分。2020年


跟一个地产项目的营销总裁合影,他来过中国,当过中国大使的副手,对我们很了解,可惜不会中文。2020


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